W jaki sposób można podzielić spadek? | krmp.pl

Dział spadku

Po uzyskaniu przez spadkobierców stwierdzenia nabycia spadku lub sporządzeniu przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia, zainteresowane Strony mogą dokonać działu spadku. Do czasu tej czynności, każda rzecz wchodząca do spadku, objęta jest współwłasnością spadkobierców – zgodnie z posiadanym udziałem w spadku.

Dział spadku można przeprowadzić w dwojakim trybie: albo u notariusza, albo w sądzie. W pierwszym przypadku konieczna jest jednak zgoda wszystkich spadkobierców co do podziału majątku spadkowego. Postepowanie sądowe z kolei może ciągnąc się latami, przy czym dla uzyskania efektu w postaci działu spadku, nie ma konieczności osiągnięcia przez wszystkie strony konsensusu.

Niezależnie od wyboru trybu działu spadku, sposoby dokonania podziału masy spadkowej obejmują:

a)      Podział fizyczny. Dotyczy sytuacji i tych przedmiotów majątkowych, które fizycznie da się podzielić (np. poprzez wydzielenie lokali w budynku, lub podział działki). Ewentualne nierówności w wartości przyznanych składników spadku w stosunku do udziałów, mogą być wyrównywane przez dopłaty przysługujące osobom nabywającym przedmioty o niższej wartości od spadkobierców, którzy uzyskali majątek przewyższający ich udział. Jeżeli do spadku wchodzi nieruchomość gruntowa, która może być podzielona, lecz np. nie ma dostępu do drogi publicznej, sąd jest władny obciążyć nowo powstałe nieruchomości odpowiednimi służebnościami przejazdu lub drogi koniecznej;

b)      Przyznanie danej rzeczy wchodzącej w skład spadku jednemu lub kilku spadkobiercom, z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców,

c)       Podział cywilny, czyli sprzedaż danej rzeczy zgodnie z przepisami o sprzedaży komorniczej. Ten najbardziej radykalny sposób podziału spadku sąd może zarządzić w sytuacji, gdy niemożliwy jest podział fizyczny, a żaden ze spadkobierców nie chce albo nie może nabyć całości lub części danej rzeczy. Z reguły ceny uzyskane ze sprzedaży komorniczej są niższe niż wynikałoby to z rzeczywistej wartości składników spadku. Spadkobiercy zmuszeni są również ponieść koszt przeprowadzenia sprzedaży komorniczej.

W trybie umownym spadkobiercy mogą dowolnie łączyć poszczególne sposoby podziału spadku. Sąd może skorzystać z jednego z powyższych trybów.

Sprawa wygląda nieco inaczej, gdy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne. Jego podział fizyczny jest możliwy tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Taką zgodność w postępowaniu sądowym o dział spadku stwierdza biegły w formie opinii. Jeśli podział fizyczny gospodarstwa rolnego okaże się niemożliwy, sąd powinien przyznać je temu spadkobiercy, którego wskażą pozostali, i jednocześnie który spełnia wymagania z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (jest rolnikiem indywidualnym). Jeżeli spadkobiercy nie wskażą zgodnie takiej osoby, sąd może przyznać gospodarstwo spadkobiercy, który stale w nim pracuje lub je prowadzi; jeśli jest kilka takich osób, gospodarstwo powinien otrzymać ten, który daje najlepszą gwarancję jego prowadzenia. Oczywiście przyznanie gospodarstwa jednej osobie następuje z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych, chociaż mogą być one obniżone przez sąd w stosunku do ich rzeczywistej wysokości. Możliwa jest również sprzedaż komornicza gospodarstwa- w przypadku gdy zażyczą sobie tego wszyscy spadkobiercy lub żaden nie chce lub nie może otrzymać gospodarstwa rolnego.

Drukuj E-mail

Legalizacja samowoli budowlanej | krmp.pl

Jednym z podstawowych wymogów rozpoczęcia inwestycji budowlanej, jest uzyskanie stosownego pozwolenia na budowę, lub gdy takie pozwolenie nie jest wymagane – zgłoszenia o zamiarze dokonania robót budowlanych obiektów wyszczególnionych w art. 29 ustawy prawo budowlane z jednoczesnym brakiem sprzeciwu właściwego organu w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia.

Zlekceważenie przez inwestora tych wymagań może poskutkować wszczęciem przez organ nadzoru budowlanego procedury prowadzącej w skrajnych przypadkach do nakazu rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego, lub przywróceniem stanu sprzed rozpoczęcia nielegalnej inwestycji.

Co istotne - samowola budowlana, teoretycznie się nie przedawnia. Na szczęście dla niepokornych inwestorów ustawodawca przewidział możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej, chociaż może być to proces żmudny i drogi.

Na początek należy zaznaczyć, że pojęcie „samowoli budowlanej” odnosi się zarówno do budowy (wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego – vide art. 3 p. 6 Prawa budowalnego) oraz robót budowlanych (budowa, przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego – art. 3 p. 7 Prawa budowlanego).

Uregulowania dotyczące legalizacji samowoli budowlanej znajdują się w artykułach 48 – 52 ustawy Prawo budowlane. Zasadą jest, wydanie przez organ nadzoru budowlanego decyzji nakazującej rozbiórkę całości lub części obiektu budowlanego (lub przywrócenia stanu poprzedniego w przypadku na przykład nielegalnie prowadzonego remontu), gdy budynek został wzniesiony albo jest w trakcie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, rozpoczęcie prac budowlanych wymagało uprzedniego zgłoszenia lub organ administracji architektoniczno – budowlanej wniósł sprzeciw po zgłoszeniu. Ustawodawca jednak słusznie zauważył, iż w większości przypadków samowola budowlana powinna podlegać legalizacji, gdyż niecelowym i nieekonomicznym jest automatyczne nakazywanie rozbiórki obiektów budowlanych, gdy spełniają one przesłanki wydania pozwolenia na budowę lub wymagają jedynie zgłoszenia.

Proces legalizacji samowoli budowlanej rozpoczyna sam organ nadzoru budowlanego (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oraz niekiedy wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako kierownika wojewódzkiego nadzoru budowlanego, wchodzącego w skład zespolonej administracji wojewódzkiej). Gdy budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, innymi aktami miejscowymi i przepisami techniczno – budowlanymi, organ wydaje postanowienie, które zawiera:

a)      nakaz wstrzymania robót budowlanych, jeżeli są w toku;

b)      wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy;

c)       wykaz wymaganych do uzyskania przez inwestora w wyznaczonym terminie dokumentów, obejmujących m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku braku takiego planu zaświadczenie o zgodności budowy z decyzją o warunkach zabudowy oraz inne dokumenty wyszczególnione w art. 48 ust. 3 oraz art. 49b ust. 2 Prawa budowlanego.

Na powyższe postanowienie przysługuje zażalenie.

Po przedłożeniu dokumentów przez inwestora w wyznaczonym terminie i badaniu sprawy w niezbędnym zakresie, organ nadzoru budowlanego ustala w formie postanowienia (na które przysługuje zażalenie), wysokość opłaty legalizacyjnej, która może być stosunkowa bądź stała.

W przypadku opłaty stosunkowej, stosowanej w przypadku budynków wymagających pozwolenia na budowę bądź określonych w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b, i 19a Prawa budowlanego, opłata stanowi iloczyn stawki opłaty, podlegającej jednak pięćdziesiątkrotnemu podwyższeniu, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego.

Niezapłacenie w terminie opłaty legalizacyjne skutkuje wydaniem decyzji o rozbiórce.

Warto jednak wspomnieć o możliwości odroczenia, rozłożenia na raty lub nawet umorzenia opłaty legalizacyjnej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem inwestora lub interesem publicznym na podstawie art. 49c Prawa budowlanego.

Wniosek taki kieruje się do wojewody i skutkuje on zawieszeniem postępowania administracyjnego w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej do dnia rozstrzygnięcia wniosku. Po pozytywnej weryfikacji sprawy oraz uiszczeniu w terminie opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na kontynuację robót, gdy budowa nie została jeszcze zakończona. Dodatkowo wymagane jest również uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku obiektów budowlanych określonych w art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego.

Powyższa procedura legalizacji samowoli budowlanej odpowiednia jest dla budynków powstałych po wejściu w życie nowej ustawy Prawo budowlane, tj. po 1 stycznia 1995 r.

Jeżeli samowola budowalna miała miejsce przed tą datą, jej legalizacja jest możliwa na gruncie Prawa budowlanego z 1974 r. Sam proces legalizacji jest podobny, z tym, że niewymagane jest wniesienie opłaty legalizacyjnej. Wymagane jest uprawdopodobnienie zakończenia robót budowalnych przed 1 stycznia 1995 r., co może nie być takie proste, zważywszy na fakt, iż organy administracji budowalnej archiwizują dokumentację budowlaną dopiero od 1999 r. Można jednak posiłkować się dokumentami prywatnymi, takimi jak umowy z pracownikami budowy czy rachunki za materiały budowlane.

Drukuj E-mail

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą | krmp.pl

Stan istnienia współwłasności w częściach ułamkowych nie jest zwykle pożądany ani przez współwłaścicieli, ani przez ustawodawcę. Warto więc współwłasność znieść. Niekiedy nie jest jednak możliwy prosty podział fizyczny rzeczy wspólnej, zgodnie z wielkością udziałów współwłaścicieli. Podobnie nie zawsze możliwym jest podział, poprzez przyznanie przedmiotu współwłasności na własność jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych.

W takim przypadku z pomocą przychodzi art. 212 Kodeksu Cywilnego. Pozwala on na sprzedaż przedmiotu współwłasności i podział uzyskanej z tego tytułu sumy między współwłaścicieli stosowanie do wielkości ich udziałów w prawie. Sprzedaż w myśl powyższego przepisu następuje w trybie licytacji komorniczej, zarówno dla ruchomości i nieruchomości (odpowiednio art. 864 – 879 oraz 1066 – 1071 Kodeksu Postępowania Cywilnego), z jednym wyjątkiem dla ruchomości, która w niektórych przypadkach może być sprzedana również z wolnej ręki. Przepisy o sprzedaży komorniczej dotyczące nieruchomości, którymi będziemy się dalej zajmować, stosuje się odpowiednio również do sądowego działu spadku oraz podziału majątku wspólnego małżonków.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą może nastąpić jedynie w trybie sądowym, gdy niemożliwy jest podział fizyczny i przyznanie przedmiotu na własność jednemu ze współwłaścicieli. Ewentualnie sąd może zarządzić sprzedaż komorniczą gospodarstwa rolnego, gdy wnoszą o to wszyscy współwłaściciele.

Podstawą wszczęcia postepowania egzekucyjnego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości jest tytuł wykonawczy, którym jest postanowienie sądu rejonowego zarządzające sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli. Jeżeli między współwłaścicielami były obecne jakieś wzajemne roszczenia, sąd może rozstrzygnąć o nich bądź w ww. postanowieniu, bądź pozostawić rozstrzygnięcie do kolejnego postanowienia dotyczącego podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży komorniczej.

Wszczęcie egzekucji następuje na wniosek uprawnionego (każdego współwłaściciela), lub też z urzędu przez sąd rejonowy, który wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż. Po otrzymaniu wniosku komornik przesyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o ujawnienie w treści księgi wieczystej zawierający wzmiankę o wszczęciu egzekucji lub jeżeli dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, podobny wniosek do zbioru dokumentów. Równocześnie komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz obwieszczenia o organizacji publicznej licytacji z informacją, że jest ona prowadzona w celu zniesienia współwłasności. Licytanci obowiązani są wnieść tytułem rękojmi 1/10 sumy oszacowania wartości przedmiotu sprzedaży. Na pierwszej licytacji nieruchomość wystawiana jest za ¾ sumy oszacowania, jeśli nie wyłoni ona nabywcy nieruchomości przeprowadzana jest druga licytacja z ceną wywoławczą wynoszącą 2/3 sumy oszacowania. Możliwe jest przejęcie nieruchomości na własność przez jednego ze współwłaścicieli w sytuacji braku zainteresowanych licytacją nieruchomości, z jednoczesną zapłatą rękojmi i nie niższą sumą nabycia niż ¾ wartości oszacowania (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15.10.1968. r., III CRN 229/68, OSPiKA 1969, Nr 12, poz. 257). Współwłaściciel przejmujący nieruchomości na własność będzie musiał złożyć do depozytu tylko tę część ceny nabycia, która odpowiada udziałowi we współwłasności pozostałych współwłaścicieli, gdyż może zaliczyć na poczet ceny tę część, która odpowiada jego udziałowi we współwłasności (Postępowanie egzekucyjne, Jacek Ignaczewski, 2013 wyd. 2, str. 286). Po zakończeniu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbyła się licytacja, wydaje postanowienie, w którym następuje przybicie na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. W przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego może, na mocy przepisów szczególnych, przysługiwać prawo pierwokupu współwłaścicielowi nieruchomości rolnej, spółdzielni produkcji rolnej lub Agencji Nieruchomości rolnych. Wtedy sąd doręcza uprawnionemu do wykonania prawa pierwokupu postanowienie o przybiciu. W razie wykonania prawa pierwokupu, sąd uchyla postanowienie o przybiciu i udzieli przybicia na rzecz uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu.

Po zapłacie ceny do depozytu sądowego oraz uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wydaje kolejne postanowienie, które przysądza własność, czyli przenosi własność na nabywcę nieruchomości. Postanowienie to stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nabywcy jako nowego właściciela.

Po zakończeniu postepowania egzekucyjnego sąd dokonuje podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy w formie postanowienia. Stronom niezadowolonym z treści postanowienia przysługuje apelacja do sądu II instancji.

W praktyce sumy uzyskiwane przez sprzedaż komorniczą są znacznie niższe niż ceny rynkowe nieruchomości. Współwłaściciele są też obowiązani ponieść koszty postępowania egzekucyjnego. Dlatego w razie braku zainteresowania nabyciem nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli lepszą alternatywą byłoby dla nich porozumienie oraz sprzedaż z pominięciem udziału instytucji sądowych.

Drukuj E-mail

Rachunki powiernicze w umowach deweloperskich | krmp.pl

Zawierając z deweloperem umowę o wybudowanie domu lub mieszkania, z obowiązkiem przeniesienia własności po zakończeniu robót budowlanych (umowę deweloperską), nabywca jest zabezpieczony przed utratą środków przeznaczonych na inwestycję poprzez instytucję rachunku powierniczego. Jakie są ich rodzaje i które najlepiej chronią interesy nabywców?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. wyróżnia dwa typy rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na którym zdeponowane są środki pochodzące od osoby niezwiązanej bezpośrednio umową z bankiem; to powiernik jest stroną takiej umowy, i jednocześnie dysponentem środków pieniężnych. Powiernikiem w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej jest deweloper. Natomiast rachunek powierniczy prowadzi bank, jako instytucja w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Bankowe.

Najpowszechniejszym rodzajem rachunku powierniczego stosowanego przez deweloperów jest rachunek otwarty. Konrad Osajda w swoim komentarzu do ustawy deweloperskiej podaje, iż w ponad 90% przypadków zawierania umów deweloperskich stosowany jest właśnie rachunek otwarty. Charakteryzuje się on sukcesywnym wypłacaniem środków deweloperowi z rachunku dopiero po ukończeniu poszczególnych etapów realizacji inwestycji, które są wyszczególnione w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank stwierdza zakończenie etapu poprzez przeprowadzenie kontroli na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczona przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W razie wykrycia nieprawidłowości wstrzyma wypłatę transz. Zaletą otwartego rachunku jest gwarancja przekazania  środków deweloperowi dopiero po realizacji etapu.

Rachunek otwarty może być ponadto dopełniony dodatkowy środkami ochrony nabywcy w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Ustawa przewiduje możliwość ich zapewnienia na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej. W praktyce stosowanie przez deweloperów ww. środków ochrony razem z prowadzeniem rachunku otwartego jest marginalne ze względu na dodatkowe koszty, które musi ponieść deweloper, chociaż niewątpliwie posiadanie ich w swojej ofercie może być dodatkowym atutem dewelopera zachęcającym  do skorzystania z jego usług.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po zawarciu przez strony rozporządzającej umowy przeniesienia własności domu, a w przypadku lokalu mieszkalnego także otrzymania wypisu z księgi wieczystej stanowiącej dowód wyodrębnienia takiego lokalu (gdyż powstanie odrębnej własności lokalu następuje po wpisie prawa własności do księgi wieczystej). Rachunek zamknięty stanowi najpełniejszą ochronę nabywcy, gdyż ma on pewność, że deweloper nie otrzyma od banku prowadzącego żadnych środków pieniężnych przed finalizacją inwestycji. Niemożność korzystania ze zdeponowanych środków powoduje, iż deweloper zmuszony jest sfinansować inwestycję z innego źródła. Z tego powodu nie jest to popularny typ rachunku powierniczego, z reguły korzystają z niego firmy posiadające duży kapitał własny.

Niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, wszelkie koszty jego prowadzenia obciążają dewelopera (niestety w praktyce przerzucane są na nabywcę w cenie inwestycji). W obu przypadkach bank ma obowiązek przeprowadzenia okresowych kontroli realizacji etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie wypowiedzenia przez bank umowy prowadzenia rachunku powierniczego, deweloper ma obowiązek założenia nowego rachunku w terminie 60 dni od wypowiedzenia. Jeśli deweloper nie wypełni tego obowiązku, bank zwraca środki nabywcy.

Jeżeli nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy deweloperskiej, bank zwróci mu pozostałe na rachunku środki niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu. W przypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron, bank potrzebuje dodatkowo zgodnych oświadczeń stron o sposobie podziału środków pozostałych na rachunku.

Wprowadzenie obowiązku otwierania w umowach deweloperskich rachunków powierniczych znacząco podniosło bezpieczeństwo konsumentów w porównaniu do ich sytuacji sprzed wejścia w życia ustawy deweloperskiej. Wydaje się, iż nawet faktyczne obciążenie nabywców prowadzeniem rachunku powierniczego, zwiększające koszt inwestycji o 1-2% jest akceptowalną ceną za ochronę przed samowolą lub nierzetelnym wykorzystywaniem środków przez deweloperów.

Drukuj E-mail

Więcej artykułów…

Odwiedź naszego bloga o rozwodach:

Kraków rozwód

 

Drukuj

kancelaria@krmp.pl | +48 606 89 77 39 | +48 698 88 74 84 | 12 357 15 10 | Czarnowiejska 8/1, 31-126 Kraków | oddział: Franciszka Stefczyka 25, 32-070 Czernichów