Roszczenia dotyczące zwrotu nakładów i wydatków na części wspólne nieruchomości mają swoją podstawę w art. 207 k.c. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ów, stanowi materialną podstawę roszczenia o rozliczenie tzw. nakładów.
Przez wydatki, o których mowa w art. 207 k.c., należy rozumieć w szczególności nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a także zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki.
Najczęściej, chodzi o wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).
W sprawach o zniesienie współwłasności, częstym problemem powodującym przedłużenie się sprawy, jest wykazywanie przez jednego ze współwłaścicieli, że onegdaj, przed laty, poniósł on jakieś wydatki np. na zaadaptowanie poddasza, czy doprowadzenie do budynku mediów. Często rodzi to potrzebę przeprowadzania szczegółowego postępowania dowodowego, na okoliczność faktu poniesienia nakładów, ich przedmiotu i wartości.
Zgodnie ze stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną nieruchomość ma obligacyjny charakter. W konsekwencji, roszczenie to powstaje, i jest wymagalne z chwilą dokonania nakładu. Potwierdza to m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. sygn. III CZP 11/06.
Roszczenie to, przedawnia się zatem stosownie do art. 118 k.c. z upływem 10 letniego terminu. Powyższe potwierdza z kolei m.in. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego, z dnia 22 października 2010 r., III CSK 331/09.
Dzięki instytucji przedawnienia, „historyczne” nakłady na nieruchomość nie będą przedmiotem rozliczeń między Stronami. Koniecznym jest jednakże podniesienie stosownego zarzutu przedawnienia.
