Kancelaria Kraków - porady prawne, umowy, reprezentacja | krmp.pl
Specjalizujemy się w prawie rodzinnym, cywilnym i karnym.
Radca Prawny Kraków - rozwody, podział majątku, obsługa firm

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą | krmp.pl

Stan istnienia współwłasności w częściach ułamkowych nie jest zwykle pożądany ani przez współwłaścicieli, ani przez ustawodawcę. Warto więc współwłasność znieść. Niekiedy nie jest jednak możliwy prosty podział fizyczny rzeczy wspólnej, zgodnie z wielkością udziałów współwłaścicieli. Podobnie nie zawsze możliwym jest podział, poprzez przyznanie przedmiotu współwłasności na własność jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych.

W takim przypadku z pomocą przychodzi art. 212 Kodeksu Cywilnego. Pozwala on na sprzedaż przedmiotu współwłasności i podział uzyskanej z tego tytułu sumy między współwłaścicieli stosowanie do wielkości ich udziałów w prawie. Sprzedaż w myśl powyższego przepisu następuje w trybie licytacji komorniczej, zarówno dla ruchomości i nieruchomości (odpowiednio art. 864 – 879 oraz 1066 – 1071 Kodeksu Postępowania Cywilnego), z jednym wyjątkiem dla ruchomości, która w niektórych przypadkach może być sprzedana również z wolnej ręki. Przepisy o sprzedaży komorniczej dotyczące nieruchomości, którymi będziemy się dalej zajmować, stosuje się odpowiednio również do sądowego działu spadku oraz podziału majątku wspólnego małżonków.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą może nastąpić jedynie w trybie sądowym, gdy niemożliwy jest podział fizyczny i przyznanie przedmiotu na własność jednemu ze współwłaścicieli. Ewentualnie sąd może zarządzić sprzedaż komorniczą gospodarstwa rolnego, gdy wnoszą o to wszyscy współwłaściciele.

Podstawą wszczęcia postepowania egzekucyjnego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości jest tytuł wykonawczy, którym jest postanowienie sądu rejonowego zarządzające sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli. Jeżeli między współwłaścicielami były obecne jakieś wzajemne roszczenia, sąd może rozstrzygnąć o nich bądź w ww. postanowieniu, bądź pozostawić rozstrzygnięcie do kolejnego postanowienia dotyczącego podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży komorniczej.

Wszczęcie egzekucji następuje na wniosek uprawnionego (każdego współwłaściciela), lub też z urzędu przez sąd rejonowy, który wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż. Po otrzymaniu wniosku komornik przesyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o ujawnienie w treści księgi wieczystej zawierający wzmiankę o wszczęciu egzekucji lub jeżeli dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, podobny wniosek do zbioru dokumentów. Równocześnie komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz obwieszczenia o organizacji publicznej licytacji z informacją, że jest ona prowadzona w celu zniesienia współwłasności. Licytanci obowiązani są wnieść tytułem rękojmi 1/10 sumy oszacowania wartości przedmiotu sprzedaży. Na pierwszej licytacji nieruchomość wystawiana jest za ¾ sumy oszacowania, jeśli nie wyłoni ona nabywcy nieruchomości przeprowadzana jest druga licytacja z ceną wywoławczą wynoszącą 2/3 sumy oszacowania. Możliwe jest przejęcie nieruchomości na własność przez jednego ze współwłaścicieli w sytuacji braku zainteresowanych licytacją nieruchomości, z jednoczesną zapłatą rękojmi i nie niższą sumą nabycia niż ¾ wartości oszacowania (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15.10.1968. r., III CRN 229/68, OSPiKA 1969, Nr 12, poz. 257). Współwłaściciel przejmujący nieruchomości na własność będzie musiał złożyć do depozytu tylko tę część ceny nabycia, która odpowiada udziałowi we współwłasności pozostałych współwłaścicieli, gdyż może zaliczyć na poczet ceny tę część, która odpowiada jego udziałowi we współwłasności (Postępowanie egzekucyjne, Jacek Ignaczewski, 2013 wyd. 2, str. 286). Po zakończeniu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbyła się licytacja, wydaje postanowienie, w którym następuje przybicie na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. W przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego może, na mocy przepisów szczególnych, przysługiwać prawo pierwokupu współwłaścicielowi nieruchomości rolnej, spółdzielni produkcji rolnej lub Agencji Nieruchomości rolnych. Wtedy sąd doręcza uprawnionemu do wykonania prawa pierwokupu postanowienie o przybiciu. W razie wykonania prawa pierwokupu, sąd uchyla postanowienie o przybiciu i udzieli przybicia na rzecz uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu.

Po zapłacie ceny do depozytu sądowego oraz uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wydaje kolejne postanowienie, które przysądza własność, czyli przenosi własność na nabywcę nieruchomości. Postanowienie to stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nabywcy jako nowego właściciela.

Po zakończeniu postepowania egzekucyjnego sąd dokonuje podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy w formie postanowienia. Stronom niezadowolonym z treści postanowienia przysługuje apelacja do sądu II instancji.

W praktyce sumy uzyskiwane przez sprzedaż komorniczą są znacznie niższe niż ceny rynkowe nieruchomości. Współwłaściciele są też obowiązani ponieść koszty postępowania egzekucyjnego. Dlatego w razie braku zainteresowania nabyciem nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli lepszą alternatywą byłoby dla nich porozumienie oraz sprzedaż z pominięciem udziału instytucji sądowych.

Tags: zniesienie współwłasności,, licytacja nieruchomości

Drukuj E-mail

 

Drukuj

kancelaria@krmp.pl | +48 606 89 77 39 | 12 357 15 10 | Czarnowiejska 8/1, 31-126 Kraków | oddział: Czernichów 40, 32-070 Czernichów

Drogi Użytkowniku, prosimy o akceptację naszej polityki prywatności i cookies. Administratorem danych osobowych jest: Kancelaria Radcowska Michał Podolec, Czarnowiejska 8/1, 31-126 Kraków, rodo@krmp.pl. Przetwarzamy dane, które Użytkownik ujawni w trakcie rejestracji lub wysyłania wiadomości, a także dot. analityki ruchu (m.in. IP, lokalizacja itd.). Dane przetwarzamy m.in. w celu: świadczenia usług drogą elektroniczną, bezpieczeństwa IT. Użytkownik ma prawo: dostępu, poprawiania, usuwania swych danych, sprzeciwu i wycofania zgody na przetwarzanie, "bycia zapomnianym", przenoszenia danych, złożenia skargi do organu nadzorczego. By skorzystać z tych praw napisz na: rodo@krmp.pl. Podstawą prawną przetwarzania jest zgoda Użytkownika, lub słuszny interes Administratora (prawo do marketingu bezpośredniego i ochrony systemów IT). Dane są przekazywane os. trzecim i do państw trzecich w tym m.in. podmiotów realizujących płatności, archiwizację danych, hosting, księgowość. Dane przetwarzamy m.in. dopóki Użytkownik korzysta z naszych usług. Administrator profiluje Użytkowników dla celów VAT pod względem: lokalizacji, statusu przedsiębiorcy. Podanie danych jest dobrowolne. Korzystanie z niektórych funkcjonalności Strony wymaga podania danych. Więcej szczegółów dostępnych jest w polityce prywatności oraz w polityce cookies.