Zawierając z deweloperem umowę o wybudowanie domu lub mieszkania, z obowiązkiem przeniesienia własności po zakończeniu robót budowlanych (umowę deweloperską), nabywca jest zabezpieczony przed utratą środków przeznaczonych na inwestycję poprzez instytucję rachunku powierniczego. Jakie są ich rodzaje i które najlepiej chronią interesy nabywców?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. wyróżnia dwa typy rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na którym zdeponowane są środki pochodzące od osoby niezwiązanej bezpośrednio umową z bankiem; to powiernik jest stroną takiej umowy, i jednocześnie dysponentem środków pieniężnych. Powiernikiem w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej jest deweloper. Natomiast rachunek powierniczy prowadzi bank, jako instytucja w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Bankowe.
Najpowszechniejszym rodzajem rachunku powierniczego stosowanego przez deweloperów jest rachunek otwarty. Konrad Osajda w swoim komentarzu do ustawy deweloperskiej podaje, iż w ponad 90% przypadków zawierania umów deweloperskich stosowany jest właśnie rachunek otwarty. Charakteryzuje się on sukcesywnym wypłacaniem środków deweloperowi z rachunku dopiero po ukończeniu poszczególnych etapów realizacji inwestycji, które są wyszczególnione w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank stwierdza zakończenie etapu poprzez przeprowadzenie kontroli na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczona przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W razie wykrycia nieprawidłowości wstrzyma wypłatę transz. Zaletą otwartego rachunku jest gwarancja przekazania środków deweloperowi dopiero po realizacji etapu.
Rachunek otwarty może być ponadto dopełniony dodatkowy środkami ochrony nabywcy w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Ustawa przewiduje możliwość ich zapewnienia na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej. W praktyce stosowanie przez deweloperów ww. środków ochrony razem z prowadzeniem rachunku otwartego jest marginalne ze względu na dodatkowe koszty, które musi ponieść deweloper, chociaż niewątpliwie posiadanie ich w swojej ofercie może być dodatkowym atutem dewelopera zachęcającym do skorzystania z jego usług.
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po zawarciu przez strony rozporządzającej umowy przeniesienia własności domu, a w przypadku lokalu mieszkalnego także otrzymania wypisu z księgi wieczystej stanowiącej dowód wyodrębnienia takiego lokalu (gdyż powstanie odrębnej własności lokalu następuje po wpisie prawa własności do księgi wieczystej). Rachunek zamknięty stanowi najpełniejszą ochronę nabywcy, gdyż ma on pewność, że deweloper nie otrzyma od banku prowadzącego żadnych środków pieniężnych przed finalizacją inwestycji. Niemożność korzystania ze zdeponowanych środków powoduje, iż deweloper zmuszony jest sfinansować inwestycję z innego źródła. Z tego powodu nie jest to popularny typ rachunku powierniczego, z reguły korzystają z niego firmy posiadające duży kapitał własny.
Niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, wszelkie koszty jego prowadzenia obciążają dewelopera (niestety w praktyce przerzucane są na nabywcę w cenie inwestycji). W obu przypadkach bank ma obowiązek przeprowadzenia okresowych kontroli realizacji etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie wypowiedzenia przez bank umowy prowadzenia rachunku powierniczego, deweloper ma obowiązek założenia nowego rachunku w terminie 60 dni od wypowiedzenia. Jeśli deweloper nie wypełni tego obowiązku, bank zwraca środki nabywcy.
Jeżeli nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy deweloperskiej, bank zwróci mu pozostałe na rachunku środki niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu. W przypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron, bank potrzebuje dodatkowo zgodnych oświadczeń stron o sposobie podziału środków pozostałych na rachunku.
Wprowadzenie obowiązku otwierania w umowach deweloperskich rachunków powierniczych znacząco podniosło bezpieczeństwo konsumentów w porównaniu do ich sytuacji sprzed wejścia w życia ustawy deweloperskiej. Wydaje się, iż nawet faktyczne obciążenie nabywców prowadzeniem rachunku powierniczego, zwiększające koszt inwestycji o 1-2% jest akceptowalną ceną za ochronę przed samowolą lub nierzetelnym wykorzystywaniem środków przez deweloperów.
