Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz pobierany przez wynajmującego, szczególnie w przypadku wynajmu nieruchomości, stanowi w wielu sytuacjach istotne źródło jego przychodów. Nietrudno się jednak domyślić, iż z przychodem takiego rodzaju związane są również obowiązki podatkowe, których treść bywa na przestrzeni czasu przedmiotem wielu zmian oraz rozbieżności, co w praktyce powodować może liczne problemy. Dzisiejszy wpis ma na celu przybliżenie podstawowych zasad dotyczących opodatkowania, skupiając się na wynajmie dokonywanym przez osoby fizyczne poza prowadzoną działalnością gospodarczą.
Przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (znanej szerzej jako ustawa o PIT) stanowią, iż najem może być uznany za samodzielne źródło przychodu, jeżeli jego przedmiot nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. W przeciwnym wypadku będziemy mieli do czynienia z przychodem osiąganym w ramach działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników m.in. z najmu, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą̨ opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Ustawodawca przewiduje zatem dwie formy rozliczenia z fiskusem w przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą (prywatnie) – na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym miejscu należy rozwiać także wątpliwości związane ze stosowaniem w ustawie, a także w niniejszym wpisie pojęć „dochodu” oraz „przychodu”. Mianowicie, zgodnie z pierwszą formą rozliczenia wskazaną powyżej (na zasadach ogólnych) opodatkowanie następuje według skali 17% w przypadku dochodu nieprzekraczającego 85 528,00 zł lub 32% jeżeli kwota dochodu przekracza 85 528,00 zł w danym roku kalendarzowym. Nietrudno jest zauważyć, że podstawą opodatkowania jest w niniejszym przypadku właśnie dochód, a zatem przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, do których zaliczyć można chociażby wydatki poniesione przez wynajmującego na ubezpieczenie lokalu, jego remont, wyposażenie, a także samą amortyzację przedmiotu najmu. Forma ryczałtu, o którym stanowi art. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, różni się od zasad ogólnych tym, iż nie są w tym wypadku uwzględniane koszty, a więc opodatkowaniu podlegają zatem przychody uzyskane przez wynajmującego. Podatek naliczany jest według niższej stawki, która wynosi 8,5 % od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Warto jednak pamiętać, iż ryczałt może w niektórych przypadkach wydawać się tylko z pozoru bardziej korzystny dla podatnika, gdyż niższa stawka podatku dotyczy mimo wszystko wyższej kwoty przychodu, od której nie odejmujemy kosztów jego uzyskania.
Kiedy dokonamy już wyboru optymalnej dla nas formy opodatkowania, często pojawiają się wątpliwości dotyczące konieczności składania stosownych oświadczeń oraz obowiązków informacyjnych względem fiskusa. Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest w tej kwestii najmniej problematyczne, gdyż nie wymaga od podatnika składania oświadczeń w tym przedmiocie. Jeszcze do niedawna wybór zryczałtowanej formy opodatkowania dokonywany był poprzez złożenie oświadczenia naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. W 2019 roku znowelizowany został jednak art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, dlatego obecnie obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania PIT- 28. Oczywiście jeżeli osiąganie takich przychodów podatnik rozpoczyna w trakcie roku podatkowego, wpłaty pierwszego ryczałtu dokonuje on nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu. Koniecznym jest pamiętanie o terminowym dokonywaniu wpłat równoznacznych z wyborem ryczałtu, gdyż ewentualne zaniechania w tej kwestii mogą skutkować możliwością skorzystania z ryczałtu dopiero w następnym roku podatkowym. Zainteresowanym powyższym problemem polecane jest zapoznanie się z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 sierpnia 2020 r. nr 0113- KDIPT2-1.4011.483.2020.3.MM.
Często zdarza się, iż wynajmujący pozostaje w związku małżeńskim, gdyż dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków należą do majątku wspólnego małżonków. Ma to istotne znaczenie dla powstania obowiązków podatkowych, gdyż w przypadku powiększenia majątku wspólnego dochodzi do uzyskania przychodu przez obu małżonków. Istniejącymi w takiej sytuacji rozwiązaniami jest opodatkowanie dochodu u każdego z małżonków proporcjonalnie do wielkości ich prawa do udziału we wspólnym majątku lub wybór opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, co wymaga złożenia odpowiedniego oświadczenia naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego.
W przypadku najmu mającego miejsce w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, do form opodatkowania zaliczyć można podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (19% od dochodu). Należy jednak pamiętać, iż przedsiębiorca-podatnik nie może skorzystać z ryczałtu, tak jak miało to miejsce przy „najmie prywatnym”.
Regulacja prawna w zakresie opodatkowania przychodów z umowy najmu stwarza podatnikom wybór odnoście preferowanej formy rozliczenia. Warto zaznaczyć, że każda decyzja w tej kwestii powinna być jednocześnie poprzedzona stosowną kalkulacją oraz obliczeniami, a niekiedy nawet skorzystaniem z usług profesjonalnego doradcy podatkowego. Prawo podatkowe jest dziedziną niezwykle obszerną, a zarazem dynamiczną, co stwarza również konieczność śledzenia najnowszych zmian. Mając na uwadze chociażby przykłady wskazane w niniejszym wpisie, mogą one dotyczyć całej palety stosunków prawnych, z którymi mamy styczność w codziennym życiu, dlatego też warto posiłkować się interpretacjami podatkowymi wyjaśniającymi wiele aspektów na podłożu praktycznym.
