Zawarcie umowy najmu, z perspektywy wynajmującego obarczone jest ryzykiem braku zapłaty czynszu. Gdy po dłuższym okresie zaległości, właściciel otrzymuje zapłatę, jest to przyjmowane z ulgą. Jak jednak prawidłowo zaliczyć wpłatę, gdy dłużnik zalega za kilka miesięcy?
Rozwiązanie tej życiowej sytuacji, znaleźć można w kodeksie cywilnym.Stanowi o tym art. 451 k.c. Zgodnie z § 1 tego artykułu, „Dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne.” Jeżeli zatem dłużnik zalega z czynszem np. za styczeń i luty, dokonując płatności, może on wskazać na poczet którego długu dokonuje zapłaty. Wierzyciel, w tym wypadku wynajmujący, może jednak wpłatę tą zaliczyć np. na odsetki ustawowe za opóźnienie. Jednakże zgodnie z § 2 art. 451 k.c., „jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.”. Oznacza to, że wierzyciel, przy przyjmowaniu zapłaty, lub bezpośrednio po stwierdzeniu jej otrzymania, może złożyć oświadczenie, że wpłatę dłużnika zalicza na dane zobowiązanie. Jeżeli dłużnik niezwłocznie nie zaoponował takiej decyzji wierzyciela – owo zaliczenie staje się skuteczne. Co jednak, gdy ani dłużnik, ani wierzyciel nie złoży oświadczenia na poczet jakiego długu zaliczona winna być zapłata? Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w art. 451 § 3 k.c. Stanowi on: „w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego.”. Dlaczego art. 451 k.c. jest istotny? W efekcie jego zastosowania, może się okazać, że dłużnik nie uregulował w dozwolonym czasie całości długu. Taka okoliczność bywa zaś często przesłanką dopuszczalności np. wypowiedzenia umowy.
