Aktualna sytuacja epidemiczna dostarcza całego wachlarza komplikacji i trudności w bieżącym obrocie gospodarczym i w realizacji wcześniej zaplanowanych kontraktów i zamierzeń inwestycyjnych. Częstokroć kontrahenci stają przed pytaniem, czy nadzwyczajne okoliczności, z którymi przyszło nam się mierzyć umożliwią dokonanie wcześniej zaplanowanych zamierzeń. Przykładową sytuacją na tym polu jest umowa przedwstępna, która została zawarta w okresie, gdy jeszcze nikomu przez myśl nie przeszło, iż w miesiącu marcu 2020 r. (jak i zapewne w kolejnych miesiącach) świat zostanie nieomal sparaliżowany, zaś życie społeczne zostanie ograniczone wszelkiego rodzaju restrykcjami do minimum.
Umowa przedwstępna a koronawirus.
Obecnie występują trudności związane z uzyskaniem różnego rodzaju zaświadczeń, dokumentów koniecznych do zawarcia umów przyrzeczonych, niepewna jest sytuacja podmiotów ubiegających się o kredyty na realizację inwestycji, możliwości kredytowe z uwagi na grożącą recesję również są obecnie labilne. Czy zatem istnieje możliwość uniknięcia konieczności zawarcia umów przyrzeczonych, do których w innych warunkach się zobowiązaliśmy?
Wpierw należy wskazać, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego od umowy przedwstępnej nie można skutecznie jednostronnie odstąpić, o ile uprawnienie do tego rodzaju odstąpienia nie zostało zastrzeżone bezpośrednio w umowie przedwstępnej wraz z określeniem terminu ewentualnego odstąpienia i jego warunków (tzw. odstąpienie umowne). Jakkolwiek Kodeks cywilny przewiduje na zasadach ogólnych możność odstąpienia od umów wzajemnych w określonych warunkach, np. gdy druga ze stron nie spełnia świadczenia wzajemnego (opóźnia się z nim), zaś wyznaczono jej dodatkowy termin do jego spełnienia. Niemniej sądy rozpatrujące sprawy na kanwie umów przedwstępnych podkreślają specyficzny charakter tych zobowiązaniach, który nie pozwala na traktowanie ich jako umów wzajemnych, stąd też nie znajdują tu zastosowania reguły ogólne.
Polubowne rozwiązanie umowy przedwstępnej.
Niewątpliwie korzystnym jest dążenie do porozumienia i rozwiązywanie spraw ugodowo, co pozwala na oszczędność czasu, pieniędzy oraz nerwów. Stąd też najprostszą drogą jest rozwiązanie umowy, co oczywiście wymaga współdziałania stron. Należy pamiętać, iż rozwiązanie umowy musi nastąpić w tej samej formie w jakiej miało miejsce jej zawarcie, jeśli więc umowa przedwstępna zawarta była w formie aktu notarialnego, jej rozwiązanie musi również nastąpić w tej formie.
Poza powyższymi sytuacjami w zasadzie nie ma możności zniweczenia skutków umowy przedwstępnej, można jedynie oczekiwać na upłynięcie terminów przedawnienia, w okresie których druga strona takowej umowy ma prawo dochodzić roszczeń od strony niewywiązującej się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej – tj. roszczeń odszkodowawczych oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Czy można rozwiązać umowę przedwstępną przez koronawirusa?
Sytuacją nas interesującą w tym momencie jest jednak tzw. klauzula rebus sic stantibus przewidziana przepisem art. 357(1) Kodeksu cywilnego, tzw. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków. Niewątpliwie stan zagrożenia epidemicznego, obecnie zaś stan epidemii są okolicznościami niezwykłymi, niespodziewanymi i rzadkimi – takich właśnie sytuacji dotyczy powyższa klauzula. Tyczy się ona wszelkiego rodzaju umów: wzajemnych, jednostronnych, odpłatnych, nieodpłatnych itd., nie powinno budzić wątpliwości, iż także umów przedwstępnych. Zgodnie z omawianą regulacją w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków jeśli spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony wcześniej nie przewidziały, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia, bądź orzec nawet o rozwiązaniu umowy. Żywię przekonanie, iż przepis art. 357(1) k.c. stanie się w najbliższym czasie podstawą wielu roszczeń kierowanych do sądów.
Kończąc zaś niniejszy wpis – każdorazowo wskazujemy na zasadność skonsultowania zamierzeń z osobami profesjonalnie zajmującymi się doradztwem prawnym i posiadającymi stosowne uprawnienia oraz doświadczenia, stanowi to dla Klientów gwarancję bezpieczeństwa.
